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与历年3月北京楼市均呈现供需两旺局面不同,2014年3月,北京商品住宅成交量虽相较于2月有所回暖,但是仍处于历史低位。据亚豪机构统计数据显示,截至3月24日,2014年3月北京商品住宅成交5821套,成交面积59.82万平方米,与2013年3月同期相比,成交套数、成交面积分别下跌64%、61%,基本回落到两年前也就是2012年同期、加强版限购令出台后的市场成交水平。预计2014年3月全月,商品住宅的成交量将不超过8000套,恐将创下近3年来同期的最低。

对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析,购房者预期的分化是造成3月份北京楼市成交平平的最大原因。首先,人民币的持续贬值,将会阻碍房地产资产价格的上涨,致使流入楼市的民间资本减缓;其次,热钱外流、房企海外融资成本的提高,令开发商资金链面临压力,房企为了加速去库存平价推盘,引发购房者看淡后市的预期;第三,今年以来三、四线楼市频频曝出降价,也令购房者对市场走势心存疑虑。因此,虽然一线城市房地产市场的基本面并未发生变化,价格水平也保持稳健,部分购房者仍然看涨后市,但涨跌互现的市场行情也令一些购房者预期悲观,在楼市预期出现分化的大局面下,北京收紧信贷及自住型商品房的加速供应,则进一步加深了购房者的观望,造成3月楼市反弹无力,同比大幅下挫。

在成交量上涨动力不足的直接影响下,3月份北京商品住宅存量压力有所缓解。数据显示,3月24日,北京商品住宅存量为60427套,相比1月末的55708套及2月末的57145套,已经明显回升。

3月刚需盘价格停涨或微涨跑量,中高端项目定价仍保持稳定上扬

据亚豪机构统计数据显示,截至3月24日,3月份北京共有20个项目开盘,比起去年同期的31个项目,开盘项目个数减少了三成左右。今年春节以后,市场成交迟迟未回暖,计划开盘项目的蓄客周期被迫拉长,房企也需要一定时间根据市场现状调整营销策略,导致楼盘开盘入市的节点整体迟滞。

与此同时,市场供需博弈也开始出现妥协的一方。3月份,在1、2月份鲜见的刚需项目开始集中发力,截至24日,北京共有9个售价在2.5万/平方米以下的中低价位项目开盘,占了20个总推盘量的一半左右。其中,包括大兴区的金融街[-0.39% 资金 研报]·融汇、众美城、住总万科橙,以及房山区的首创·新悦都、通州区的珠江四季悦城等项目在内,多个项目出现了低预期甚至平价开盘的现象。

对此,亚豪机构副总经理任启鑫分析,在购房者观望情绪加深、成交平平的市场表现面前,房企对未来市场的预判也开始转向谨慎态度,为了保持高周转,快速回笼资金,加速出货成为2014年房企的普遍选择。而在这其中,刚需项目为了避开下半年大量自住型商品房集中上市的冲击、实现销量,只得在价格上做出让步和妥协,因此,价格停涨或微涨入市的刚需项目开始增多。

但与刚需盘的市场变化不同,3月中高端住宅市场的表现更为乐观。据亚豪机构统计数据显示,3月1日至3月24日,在北京累计20个推盘项目中,售价在40000元/平米以上的中高端住宅及别墅项目就高达8个,占比高达40%,远高于今年前2个月25%的占比。同时,中高端项目的开盘价格与上期开盘相比普遍上扬,平均涨幅为13%,而刚需盘的平均涨幅仅为5%。

任启鑫认为,高端物业核心的竞争力在于对优质土地及城市资源的占有,在北京这种人口、优质配套资源过度集中的超大型城市,城市核心区的土地资源因其稀缺性而会长期升值,地价上涨推动房价升值,因而占据城市资源的中高端物业具备稳定的增值保值功能,成为财富阶层资产配置的重要一环,中高端项目的销量也相对稳定。相比与自住型商品房竞争同一类客群的普通住宅项目来说,中高端项目的竞争压力也并不急迫,反而由于房企开发刚需盘的利润率下降,中高端项目成为房企实现高利润的产品,因此更不会平价抛售,这将造成中高端项目的市场价格在2014年稳中有升。

任启鑫预计,虽然因为刚需盘的价格止涨或微涨,对整体市场的房价水平起到向下拉动作用,但高端盘的稳定上涨也在同时拉升楼市的平均价格水平,预计二季度,商品住宅市场在成交结构的作用之下,均价还将保持上涨,但涨幅将会有所回落,随着下半年自住型商品房的大量上市、集中签约,与上半年相比,商品住宅整体市场的均价水平将会出现下滑。

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